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2015年2月8日 星期日

避開台灣房地產,尋找更高獲利機會

台灣房地產走了十多年多頭,期間雖有數次回檔,但幅度均非常輕微,房地產吸引了無數民間資金,嚴重排擠民間消費及投資,惟有房地產價格合理化,台灣經濟才有走出泥淖可能,天下沒有不破泡沫,翻開房市相關數據,房市多頭可能即將終結。

資料來源:內政部不動產資訊平台及內政部統計處

上圖是歷年平均房價與移轉棟數對照圖,若把平均房價視為股價,移轉棟數視為成交量,可發現股票市場常云之「量先價行」,也可套用在房地產市場上。
自民國91年有統計資料以來,發生了3次較明顯房價回檔,無獨有偶地移轉棟數均領先房價率先下滑,若成交量長期下滑趨勢仍未改變,房價終將跟隨成交量持續下滑。
內政部統計處每月公布最新移轉棟數資料,投資人可以最近三個月相加,再比較前三個月,觀察下滑趨勢有無改變,並避免以單月暴增或暴跌來判斷趨勢,因為淡旺季影響十分巨大(如農曆春年或鬼月等),容易錯估趨勢走向。
資料來源:總體統計資料庫
若成交量長期下滑已是房價警訊,建商對房地產景氣態度更是風向球,投資人可從建築執照與使用執照核發數量看出端倪,建築執照可視為預售屋,使用執照則可視為完工建築物。
觀察歷年建築執照與使用執照趨勢圖,建築執照(預售屋)均領先使用執照(已完工)下滑,若建商判斷未來房產景氣不佳,推出預售屋意願降低,隨後已完工房屋當然減少。
台灣建築執照核發數量已自2013年起持續下滑,依過去趨勢研判,使用執照數量也將隨建築執照數量下滑,房地產即將墜入空頭走勢。
事實上台北買房已是世界第一難,租金投報率也是亞洲最低。
台北買房 世界第一難
台北租金投報率1.645% 亞洲最低
從最早鬱金香狂熱日本泡沫經濟美國網際網路泡沫次貸危機,一再證明世上沒有只漲不跌神話,多頭市場終有曲終人散一天,在台灣房地產景氣下滑之際,將資金即早移出房地產,尋找其他獲利機會,才是對自身資產最大保障。





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